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成本管理:物業企業生存發展的利劍
2016-11-25 作者: 瀏覽量:3356次 打印該頁

文_楊衛東

   

    編者按:本文出現在《住宅與房地產》總第234期(2008年9月份上期),所提觀點頗具借鑒意義,特截取其中部分內容供讀者參考。

 

   物業公司貌似培訓基地,“走馬燈”似的人員流失,意味著企業成本支出增加,甚至付出更大的代價。

 

    現階段物業企業人員流動很頻繁,其原因是多方面的。員工辭職離開企業,尤其是骨干員工離開企業,對企業會是一種損失,嚴重的會影響到企業的經營,甚至使某些崗位工作一時近乎癱瘓。一位物管企業領導深有感觸地說:“人員流動頻繁對企業造成的損失,只有企業自己知道……”那么,企業為員工流失付出的代價(成本)究竟有多大呢?讓我們一起來算幾筆賬:

    1.物業公司流失一名骨干員工或者重要職位上的人才,至少需要投入兩個月的時間、4個月的薪金才可以找到新的合適人選。此外,還要附加3~6個月的時間讓新員工適應工作,才能令其真正開始發揮作用,而這期間的薪水及福利待遇當然也要算在公司的賬上。

    2.物業公司流失一名骨干員工或者重要職位上的人才,是在試用期1~6個月內的,損失還不算大。如果在公司工作六個月以上一年以下,對公司的業務流程和人文環境有了一定程度熟悉的員工離職,并且工作已進展到一定階段,這會使前期的工作全部前功盡棄,最終對企業的損失有時是不可估量的。

    3.物業企業流失的如果是一位人才,從對人的特質性研究中知道,人是有差異性的,其所具備的知識、技能,以及所具有的創造力、溝通能力等潛力是不同的,其給企業創造的價值也會有大有小,甚至是天壤之別。并且人才是稀缺的,這種對企業的損失更是不可估量。

    計算人員流失成本,旨在引起物管企業各級管理人員對“留人”的重視。這些流失成本主要表現在:

    一是人員流失增加的企業經營成本,包括員工的招聘成本、培訓成本、內部員工填補空缺成本、外聘人員填補空缺成本、生產率損失成本、各種薪酬福利待遇支出成本及其他不可估量的損失成本。同時,員工離職還會引起其他員工多米諾骨牌式離職所造成的損失成本。有人這樣計算過,如果一家物業公司員工離職率為10%,則有10%×3=30%的員工正在找工作;如果員工離職率為20%,則有20%×3=60%的員工正在找工作。如果這種計算方法是有一定事實根據的,試想企業員工整天都在忙于找工作并處于觀望的迷惘狀態,那么這種現象給企業造成的損失成本將會有多大?

    二是人員流失造成的企業后備力量不足的成本。如果企業離職員工均是到企業工作滿兩年以內的大專以上的基層員工,這說明隨著企業的發展,不穩定的基層員工因不具備一定年限的工作經驗,使企業今后在選拔中層管理人員時面臨后繼無人的困境,進而使企業如果從中層中選拔高級人才,會出現無法從內部填補中層崗位空缺,出現人才斷層的現象,影響到企業人才梯隊建設。如果離職員工大部分是企業中層人員,同樣企業也面臨著后備力量不足的困境。

    三是人員流失造成企業市場信息、客戶資源、經營管理思想的再利用等流失的成本。如果這些離職員工帶走的資料和信息流入到競爭對手,后果將更加嚴重,更能直接威脅到公司的生存,很可能會使企業一蹶不振。

    四是人員流失造成企業名聲被破壞的成本。如果一個企業的員工流動頻繁,一方面,離開企業的員工自然會對企業存在的問題有一些自我的評價,并且大多數是對企業負面的評價;另一方面,企業內外人員會對企業的這種現象有些猜忌和傳言。這些評價、猜忌和傳言會逐漸破壞企業的聲譽。人們在選擇加入企業時,總會打聽到關于企業的一些情況,這使企業面臨著很難再次招聘到合適人才的尷尬局面。

    面對如此巨大的、甚至是不可估量的各種人員流失成本,不免讓人心生質疑,哪些隨意解聘員工和不在意員工頻繁流失的企業領導者就沒有考慮和計算過人員流失的成本嗎?或許有許多企業高層管理人員已經意識到了人員流失給企業造成的損失,但找不到很好的解決方法;或許真的有很多企業領導者還未意識到人員流失成本這個問題。人員流失意味著企業成本支出,反過來說,留住人才則意味著節省成本,并能創造價值。

 

關于人力資源成本的控制

 

    第一,抓好管理人員工資的成本控制。物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。在工資組成中,管理人員的工資占了相當大的比重,特別是中層以上部門領導的工資,千萬不可小視它的比重:一個部門經理的工資,是一線服務層員工的幾倍;減少一個管理人員的崗位,就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門,是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業管理企業職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。從勞動生產率的角度來衡量,物業服務管理的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此,物業管理企業職能部門的設置,要科學、合理、有效、以精干、高效為宜,機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費,不但增加了成本,還增加了內耗,降低了管理效益。

    第二,抓好基層服務人員工資的控制。物業管理行業屬勞動密集型服務行業,科學、合理地使用人力資本是物業管理企業降低成本的主要方向。管理面積+難度+實際情況×10~20%的系數=管理處定編人數。定編只是一個參考比較值,我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值,大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。例如:某小區管理面積20萬平方米,多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人,各項服務人員全部在內。但是,由于小區管理處主任用人把關比較嚴,嚴格按工作量定崗,特別是管理處內部管理人員,一人身兼數職,結果整個小區管理服務用了52人,比定編人數少了8人,一年增加收入近10萬元??梢?,嚴格地控制基層服務人員的人力成本,是物業管理企業降低成本提高效益的有效途徑。

    第三,向科學管理要效益。通過采取多種措施,合理使用資源,合理開發資源,合理配置資源,以科學有效的管理來降低人力資本投入。如小區的日常保安巡邏工作,由管理處統籌安排,交給保潔工來兼顧完成(適當增加保潔工的待遇);保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區域內巡視,完全可以兼顧保安員的巡邏職責;保潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解,由保潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一個15萬平方米的開放式小區,可以減少4個保安員的巡邏崗位,一年就可以節省7.2萬元的開支。保安、綠化、清潔等專業化服務工作,如果每個管理處都養一兩個這樣的專業技術人員,工作量既不飽滿,又會加大管理成本。實行公司內部專業化管理,專業技術人員可以充分發揮資源優勢,達到事半功倍的作用。與此同時,充分利用現代科技手段來降低人工成本。如在道口增設電腦自動收費系統,在小區內增設安防監控系統,既安全可靠,又能增加收費,同時達到減少保安人員崗位,降低人力成本的支出,兩年內就可收回投資成本。

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